2018年07月05日 [購入前に知る事]
【マイホーム購入の流れ】「分譲」と「仲介」の違いとは？
【マイホーム購入の流れ】「分譲」と「仲介」の違いとは？
マイホームの購入は、おそらく人生で一番高額な買い物になるはずです。結婚や出産など、人生の節目で購入を検討することになるケースも多いでしょう。しかし、購入と一言で言っても、その方法は一つではありません。
マイホームの購入には大きく分けて「分譲」と「仲介」の2種類が存在します。この2つはどういった内容で、どういった違いがあるのでしょうか。
気軽に何度でもできる買い物ではないからこそ、その違いやメリット・デメリットを押さえておくことはとても大切です。今回は、失敗できない不動産購入に関して、その流れや外せないキーワードを解説していきます。
・不動産の購入には「分譲」と「仲介」がある
不動産購入を検討する時に、いろいろなインターネット情報やチラシを見ていると、事業主・販売主・自社物件・売主物件・仲介物件・販売代理・販売提携といった、さまざまな表記を見る機会があるでしょう。これらは不動産の取引態様と呼ばれるもので、その物件がどういった方法で売りに出され、購入できるかを表したものです。
不動産の購入方法として、いちばんメインとなるのが、「分譲」と「仲介」の2種類です。簡単に表現すると、不動産会社などの売主から直接物件を購入するのが分譲。売主と直接の取引ではなく、仲介会社をはさんで購入するのが仲介です。新築物件の場合は分譲であるケースがほとんどで、逆に中古物件の場合は仲介であるケースが多いでしょう。
「分譲」の場合、
・自社物件なので、資料や性能に関する情報が豊富
・瑕疵担保責任が必ず付いてくる
・仲介手数料が掛からない
というメリットがあります。
瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）とは、雨漏りや設備の故障といった何かしらのトラブルが物件に発生した場合の保証のことです。新築物件であれば10年、中古物件であれば2年の保証を無条件につけることがルールとなっています。
いざマイホーム買ったものの、トラブルが相次いで修理費がどんどんかさんでいく……なんてことを避けられるので安心ですね。
一方「仲介」の場合、
・仲介会社が保有する物件を幅広く見ることができる
・第三者の公平な判断が期待できる
という点がメリットになるでしょう。
分譲の場合は自社物件ですので、基本的には一つの物件のみ勧められることになります。しかし仲介の場合は、仲介会社が保有する物件情報の中から幅広く物件を探せるので、比較検討しやすいのが特徴です。
また、あくまでも第三者の目線として、良いところも悪いところも情報として聞けるケースがあります。住んでみなければ分からない不便さなどもあるかもしれませんから、それを事前に知ることができるのは大きなメリットと言えますね。
その分デメリットとして、仲介で契約が成立した場合は仲介手数料を支払わなければなりません。仲介手数料は「物件価格の3％＋6万円(税抜)」が上限としてかかります。元々の購入金額が高額ですから、手数料と言ってもかなり大きな金額になるので注意しましょう。
「分譲」の場合の不動産購入の流れ」
不動産購入までの流れは、大まかに7つのステップに分かれます。
分譲で購入する場合は、
1.希望条件を整理する
間取りや立地、入居時期などの条件を、ある程度絞り込んでおくようにしましょう。
2.予算をある程度確定させる
預貯金額の確認や住宅ローンの試算をしておくのはもちろん、近隣エリアの相場なども調べておき、ある程度の予算感を掴んでおくと、以降の流れがよりスムーズになります。
3.物件を探す
Webサイトや広告チラシ、不動産相談窓口などで探すのが一般的です。
4.現地見学に行く
実際に現地へ赴き、間取りや設備を改めて確認しましょう。その際、近くにスーパーやコンビニ、病院など、生活に必要な施設が充実しているかも調べておくと良いですね。
5.不動産会社と交渉
改めて、物件価格や条件に関して確認します。場合によっては、値引き交渉に応じてもらえるケースもあります。気になることがあれば、ここですべてクリアにしておきたいところです。
6.資金計画を作成
購入を前向きに検討するならば、月々の返済計画や物件の費用以外にかかる諸経費なども含めて、改めて資金計画を立てます。
7.購入
不動産会社と購入契約を交わし、購入完了です。追って引越しの日取りなども決めていきましょう。基本的に、購入契約は書面で行われます。
上記のような流れが一般的ですので、ぜひ参考にしてください。
・「仲介」の場合の不動産購入の流れ
基本的な流れは分譲の場合と同じですが、物件を探す3〜5のステップに多少の差があります。
1.希望条件を整理する
間取りや立地、入居時期などの条件を、ある程度絞り込んでおくようにしましょう。
2.予算をある程度確定させる
預貯金額の確認や住宅ローンの試算をしておくのはもちろん、近隣エリアの相場なども調べておき、ある程度の予算感を掴んでおくと、以降の流れがよりスムーズになります。
3.仲介の不動産会社を選定する
まずは、仲介を担当する不動産会社を選びます。大手で物件数を豊富に保有しているところにするのか、それとも地域に根付いたコアな物件を取り扱う会社にするのか、自分の好みに合わせて選択すると良いでしょう。
4.取り扱い物件の中から希望のものを探す
仲介を担当する不動産会社に自身の希望を伝え、それに合った物件を紹介してもらいます。できる限り細かい条件まで指定する方が望ましいですが、ざっくりとした希望から、不動産会社と一緒に条件を固めていくという方法もあります。
5.現地見学にいく
希望の物件が見つかれば、改めて現地見学に行き、細かい間取りや設備をチェックします。周辺環境を確認するのも忘れないようにしましょう。
6.資金計画を作成
購入を前向きに検討するならば、月々の返済計画や物件の費用以外にかかる諸経費なども含めて、改めて資金計画を立てます。
7.購入
不動産会社と購入契約を交わし、購入完了です。追って引越しの日取りなども決めていきましょう。基本的に購入契約は書面で行われます。
まずは物件があって、そこから詳しい話を詰めていくのが、分譲の探し方です。逆に、不動産会社があって、そこから物件を探していくのが仲介の探し方と覚えておくと良いでしょう。
まとめ
不動産購入には、大きく分けて「分譲」と「仲介」の2種類があり、それぞれメリット・デメリットや購入までの流れが異なります。
分譲ならではの魅力は、瑕疵担保責任と仲介手数料が掛からない点です。一方の仲介であれば、幅広い選択肢と第三者的な視点でおすすめ物件を紹介してもらえる点が魅力と言えます。
ただし、どちらかが優れていてどちらかが劣っている、ということはありません。それぞれにメリットがあり、デメリットもあるわけですから、自分に合った方を選べば失敗することはないでしょう。逆に、分譲でも仲介でも危険なのが、1社1物件しか見ないということ。相場観や自分の中での優先順位というものは、比較検討をして行く中で、より精度を高めていけるものです。そのため、仮に早めの購入を勧められても、焦らずにどっしりと構えて物件探しをしていきたいですね。
分譲と仲介の違いをしっかり理解して、まずは希望の物件を探す。そして、それがどちらの方式で売られているかを確認し、誤解なく購入まで進められるようにしましょう。
